Дмитрий, расскажите, пожалуйста, о наиболее типовых схемах мошенничества в сделках с недвижимостью.
Если речь идет о купле-продаже недвижимости, то самые распространенные мошеннические схемы это реализация жилья с обременением, либо лицом, не имеющим полномочий на распоряжение им. Обычно в таких ситуациях потенциальный покупатель общается только с агентством и с ним же заключает договор, продавец присутствует в лучшем случае ксерокопией своего паспорта. Закончиться всё может тем, что вы получите объект с правом пожизненного проживания в нем кого-то из членов семьи бывшего собственника, либо с правами на него третьих лиц, наследников, оспаривающих право собственности.
При найме жилого помещения вам может быть предложено заключить договор не напрямую с собственником, а с агентом. Это тревожный звоночек. Агент выдаст вам красивый текст договора, вы его подпишете и внесете предоплату, а через некоторое время – при попытке попасть в снятую квартиру – столкнетесь с ее владельцем, который очень удивится и сообщит, что он впервые видит вас, ничего не знает про агента, а сдавать квартиру вообще не планировал. И, как говорится, ищи ветра в поле; агентство уже сменило название и переехало, его новый адрес неизвестен.
Ещё одна типовая ситуация – агент при встрече говорит, что нужно немедленно внести некий аванс, после чего можно будет посмотреть прекрасный вариант. Разумеется, близко к центру и за смешные деньги. Вы платите, и тут же выясняется, что потенциальный наймодатель сейчас не доступен по телефону, в квартире отсутствует - агент предлагает вам «подозваниваться». Мол, люди взрослые, сами разберётесь… Через некоторое время становится очевидно, что это обман, вы начинаете читать договор, а там написано, что агентство предоставляет некие консультационные услуги – и ничего более. Консультационные услуги оказаны, оснований для претензий нет.
Вообще, договоры с агентами нужно читать очень внимательно. Однажды я столкнулся вот с какой ситуацией: агентство взяло у потенциального покупателя квартиры деньги, сумма была равна полной стоимости объекта, взамен гражданин получил документ под названием «гарантийное обязательство». В тексте обязательства не было никакого упоминания о приёме денег, но было указано, что в случае, если сделка не будет заключена, агент должен будет вернуть покупателю некую сумму. Она была равна фактически принятой. Сделка, действительно, сорвалась, покупатель получил назад свой авансовый платёж, но вот какой нюанс: риэлтор выступал не агентом, а гарантом сделки. Покупатель не смог рассчитывать ни на какую неустойку.
Как понять, что имеешь дело с мошенниками?
Как я уже сказал, первый признак мошенничества – отсутствие возможности лично пообщаться с продавцом или наймодателем. Это сразу должно спровоцировать вас на опасения. Но и личного контакта недостаточно для уверенности в благих намерениях контрагентов.
Однажды некий гражданин, назовём его М., решил снять квартиру, позвонил по объявлению агента, встретились, тот повёз его на объект. В квартире присутствовал хозяин, договор найма был заключён немедленно, гражданин М. заплатил аванс за два месяца и стал готовиться к переезду. Через очень короткое время выяснилось, что и агент и собственник были не настоящими. Их изображали бывшие арендаторы этой квартиры. Они как раз съезжали и решили подзаработать таким замысловатым образом. Следственные мероприятия ни к чему не привели, найти «актёров» не удалось, гражданин М. потерял свои деньги.
Помните, что продавец или наймодатель должны представить вам документы, подтверждающие их право на распоряжение объектом. Это свидетельство о праве собственности, либо – если речь идет о поднайме жилья, находящегося в собственности органов местного самоуправления – договор с муниципалитетом или ордер.
Всегда настаивайте на ознакомлении с подлинниками правоустанавливающих документов. Если вам показывают не оригиналы, а красивые цветные ксерокопии, это может свидетельствовать о том, что с документами не все чисто.
Нужно ли заверять договор купли-продажи жилого помещения у нотариуса?
Договор купли-продажи жилого помещения не подлежит обязательному нотариальному заверению, может заключаться в простой письменной форме. Но нотариальное заверение для любой добросовестно действующей стороны сделки это хороший способ однозначно установить правоспособность контрагента. Если вы заинтересованы в юридической чистоте процедуры заключения договора, я рекомендую делать нотариальное удостоверение сделки за свой счёт. И нотариуса выбрать самостоятельно – во избежание возможности сговора.
Как обеспечить безопасность передачи денег?
Варианта два. Либо безналичный перевод, либо банковская ячейка. Банковские ячейки зарекомендовали себя наилучшим образом. Многие экономят на таком способе передачи средств, потому что это отдельная услуга и банк, естественно, берет за нее вознаграждение, но ячейка в разы повышает безопасность сделки, потому что исключается возможность потерять деньги, либо получить поддельные купюры. Плюс сам момент передачи денег жестко завязан на заключение соответствующего договора.
Куда жаловаться, если вас обманули?
Зависит от ситуации. Если вас, что называется, «кинули», и вы получили газетную «куклу» вместо настоящих купюр, либо вы заплатили деньги и остались ни с чем, первое действие – обращение в ОВД по месту совершения преступления. Если же какие-то качественные характеристики приобретённого жилья оказались не соответствующими нормам, вы вправе составить письменную претензию продавцу. Продавец не реагирует на претензию? Готовьте исковое заявление в суд с просьбой взыскать определенную сумму в счёт соразмерного уменьшения стоимости покупки.
Пожалуйста, расскажите подробнее об этой ситуации.
У покупаемого объекта недвижимости могут быть явные и скрытые недостатки. Явные вы должны были обнаружить при осмотре квартиры и после заключения договора жаловаться на их наличие бессмысленно. Другое дело, если недостаток скрытый и выявляется в ходе эксплуатации.
Типовые ситуация – вы купили квартиру со свежепоклеенными обоями и через пару месяцев на них появился грибок, либо новая паркетная доска положена на плохо сделанную стяжку и пол начал «ходить». По поводу таких недостатков вы вправе обратиться к продавцу с претензией. Возможно, дело удастся разрешить компромиссным путём. Если нет, то ключевое значение для разбирательства в суде будет иметь независимая оценка недостатков. Она даст ответ на вопросы о причине возникновения недостатков и том, какие действия нужно будет произвести для их устранения, каких затрат эти действия потребуют.
Отдельная категория скрытых недостатков купленного жилья – задолженности за коммунальные услуги, не оплаченные бывшим собственником. Вы вселяетесь, спокойно живете некоторое время и вдруг вам начинают приходить счета за электроэнергию, водоснабжение, содержание жилого помещения. Вы можете потребовать компенсации этих расходов продавцом. Но в первую очередь стоит отправить обращение в обслуживающую организацию с сообщением о том, что вы не имеете никакого отношения к предыдущему собственнику объекта и, поскольку неоплаченные услуги носят адресный характер, вы обязаны оплачивать их только с момента возникновения права собственности.
Этим летом у нас был настоящий бум обращений, связанных с услугой проводного интернета, предоставляемой одним крупным провайдером. Люди продавали квартиры и переставали оплачивать интернет, но забывали о том, что необходимо расторгнуть договор. Провайдер продолжал начислять абонентскую плату и в какой-то момент новые собственники помещений получали претензионное письмо с требованием о погашении задолженности – хотя даже не знали, что их жильё подключено к интернету.
Но ведь при покупке квартиры человек должен перезаключить договора с обслуживающими организациями?
Должен, но по факту это происходит не всегда. И нужно помнить, что все коммунальные и бытовые услуги оказываются на основании договора присоединения. Если вы однажды вышли в интернет, сделали один телефонный звонок или случайно оплатили пришедший на ваш адрес счёт, адресованный предыдущему владельцу, договор между вами и предоставляющей соответствующие услуги организацией считается заключенным. И вы обязаны оплатить все остальные счета.
Что делать, если я купил квартиру, и очень скоро выяснилось, что за стеной непрерывно ходят поезда? Или этажом ниже ночной клуб?
Если уровень шума превышает санитарные нормы, то вы можете вызвать экспертов Роспотребнадзора, они произведут измерения и выдадут соответствующий акт. После этого можно будет говорить о соразмерном уменьшении цены объекта. Понятно, что квартира может быть вам уже совершенно не интересна, но расторгнуть договор купли-продажи будет практически невозможно, даже в судебном порядке.
Есть ли срок исковой давности по претензиям покупателей к продавцам недвижимости?
Если речь идет о покупке на первичном рынке, о квартире в новострое, нужно руководствоваться гарантийным сроком на сооружение. Если он не установлен, то претензию можно предъявить в течение пяти лет. Разумеется, предварительно доказав, что недостатки объекта имеют производственный характер. Если говорить о квартире, купленной на вторичном рынке, то можно говорить только об исковой давности. У вас есть три года.
Как нарушаются права потребителей при покупке ими помещений в новостроях?
Самое массовое нарушение прав это понуждение потребителей на стадии заключения договора купли-продажи объекта – когда дом еще является просто котлованом или фундаментом – в будущем заключить договор с некой обслуживающей организацией, которая еще не создана, но появится после сдачи дома в эксплуатацию. То есть вы еще в договоре инвестирования видите, что в будущем придётся заплатить некой третьей стороне аванс за обслуживание помещений на несколько месяцев вперед. Если вы вычеркнете это условие, то жилье вам могут и не продать.
Тем не менее, такие условия договоров практически всегда признаются судом незаконными. Российское законодательство, к счастью, стоит на той позиции, что договор, заключенный между двумя сторонами, не может содержать в себе обязательства одной из сторон в пользу третьего лица, если это не вытекает из самого предмета, сути договора. Тем более, если на момент заключения договора третье лицо не существует. В терминологии защиты прав потребителей это явно навязанная услуга, и покупатель имеет право от нее отказаться. В том числе в судебном порядке.
И как же поступать?
Смело подписывайте такой договор. А после оформления права собственности обращайтесь в суд. Таких дел много, и суды в них всегда занимает сторону истцов.
Отмечу, что застройщики часто грешат созданием собственного, карманного ТСЖ, которое работает до тех пор, пока у большей части граждан, заплативших за квартиру, не появится право собственности на неё. Такие ТСЖ работают с единственной целью – быстро «срубить» с жильцов как можно больше денег, и добиваются они этой цели путем завышения тарифов на коммунальные услуги. Схемы применяются самые изощрённые. Например, в счёте может не быть графы «Горячее водоснабжение», отдельно обозначаются холодная вода и электричество, необходимое для ее подогрева – стоимость услуги возрастает в разы.
Сейчас я веду дело жильцов одного новостроя против такого ТСЖ. Эта организация включает в свои услуги некое «Покрытие кассового разрыва» и понуждает владельцев квартир выкладывать за неё 35000 рублей. К возмущающимся жильцам перестали… пускать гостей. Люди живут фактически в тюрьме.
Каковы права покупателей строящегося жилья в случаях, когда компания-застройщик нарушает сроки сдачи объекта?
Исходя из закона, покупатель может рассчитывать на неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка за каждый день просрочки. Учитывая, что жильё стоит очень приличных денег, а отклонение от запланированного и указанного в договоре срока сдачи объекта иногда составляет годы, сумма получается очень приличная. Отмечу, что суды часто нарушают предписанную методику и уменьшают размер неустойки, иногда в сотни и тысячи раз; особенно славятся этим суды Московской области, ситуация в Москве благополучна. Но закон говорит, что судья первой инстанции может сам определять размер неустойки исходя из адекватности её суммы объёму нарушенных прав. К сожалению, любое действие судьи в этом случае обжаловать невозможно.
Вне зависимости от суммы неустойки, которую вы получите, обращение в суд - это эффективное действие, заставляющее застройщика работать быстрее. Устные разборки ни к чему хорошему не приводят. Типовой аргумент застройщиков в досудебных переговорах таков: если вам что-то не нравится, то давайте мы вернем вам деньги, и продадим квартиру другим людям за значительно большую сумму.
Часто ли нарушаются права граждан при покупке участков под индивидуальное строительство?
Нечасто, но к покупке земли под застройку нужно подходить с большой осторожностью. Расскажу об одном недавно выигранном нами процессе.
В 2004 году несколькими десятками человек были заключены договора на покупку участков земли и одновременное строительство коттеджей на них. И продавцом земли, и подрядчиком строительства выступала одна компания. В отношении купли-продажи участков был заключен предварительный договор, по его условиям земля подлежала продаже клиентам в тот момент, когда компания-застройщик зарегистрирует ее в своей собственности. Это был один большой участок сельскохозяйственных земель, перед продажей нужно было изменить его целевое назначение и разбить на небольшие наделы, а эти процедуры требуют времени.
Строительство домов затянулось на несколько лет. На тот момент, когда коттеджи наконец-то были сданы в эксплуатацию, настало время реализовывать землю под ними. Продавец яростно уклонялся от исполнения своих обязательств. Естественно, он не мог продать участки никому, кроме собственников строений на них, но хотел увеличить цену – в десятки раз от ранее согласованной суммы.
Компания вела себя комично. Разумеется, она попыталась свести к нулю общение с представителями истцов, но делала это без обычного запирания дверей и усиления охраны. Когда инициативная группа покупателей приехала в офис застройщика, его сотрудники стали разбегаться как тараканы – через несколько минут группа оказалась в совершенно пустом офисе.
В суде застройщик озвучил такую позицию: компания не против продать землю, но, поскольку срок передачи права собственности в предварительном договоре согласован не был, то исходя из закона нужно признать его равным одному году. В течение года никто не настаивал на продаже земли, обязательства застройщика перед покупателями выполнены, и он волен назначать цену по своему усмотрению.
К счастью, суд проникся позицией истцов, признал, что продажа земли в течение первого года действия предварительного договора не была возможна технически и обязал застройщика реализовать участки по ранее оговоренной цене.
